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园区四十年,一部经济史 第四阶段

发布时间:2020-01-11 点击量:399
工业地产发展前景光明,未来可期

  2006年,工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式,市场力量在产业用地配置上起到更加重要的作用,工业用地市场化竞争变得更加激烈。2011年十二五规划发布标志着园区转型升级时代的到来。
  我们将这一阶段分为“前五年”和“后五年”这两个子阶段。在前五年,民营资本开始在产业地产领域大展拳脚;后五年则是国有运营商对自身的整合、升级、创新的关键阶段。
  (1)“前五年”(2006-2011)——从姓“地”到姓“企”
  该阶段是国家整治后的发展新时期,2006年工业用地全面实行招拍挂,民营资本得以在产业地产领域一展身手。
  背景环境:经济:这一阶段我国经济保持高速增长状态,虽然“腾笼换鸟”概念提上日程,但总体仍旧依靠低端制造业发展。
  特征:在此阶段之前,我国产业地产具有极为强烈的地域属性;但在民营资本进入之后,我国的园区发展的企业属性开始初露锋芒。民营资本的大举进入,助力我国产业地产完成了从姓“地”到姓“企”的转变。以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行,注重工业用地的有序集约式开发,出现了众多创新模式,如华夏模式、联东模式、天安模式、青羊模式等。
  驱动:市场化园区的开发力量出现了两类重要趋势:一类是PPP雏形的探索:华夏幸福、宏泰、成都置信等,代行政府的土地整理、基建和招商功能,通过园区运营实现土地熟化后的价值增值;另一类由粗放经营向规范经营升级:如以联东、天安为代表的市场力量。其中,联东集团凭借其标准化开发模式实现了其产品在全国的快速复制。
  本阶段代表案例——联东集团的规模化复制之路
  2003-2011年,这时的联东集团一直处于产业的摸索与蓄力期,在成功做成一两个工业园之后,也逐渐摸索出了自己做产业园区的思路。在此阶段联东集团开展了近十个产业项目,进驻了北京、上海、天津、沈阳、无锡等城市,业务多为机会性的简单扩张。但随着联东U谷品牌逐渐成熟,形成可复制的持续发展模式,联东集团便逐步开始进行全国范围的大规模扩张。
  2012-2013年,发展逐渐成熟的联东U谷品牌在这段时间进行了全国大规模扩张,进入布局顶峰期。2012年上半年和上半年分别启动了4个,签约了11个园区项目,而后两年依然以飞奔的速度进行项目园区布局。区域分布上也多聚集在环渤海和长三角经济圈两个发达的地区,再进一步扩大到全国五大经济圈。
  (2)“后五年”(2011-2017)—从增量到存量的盘活
  2011年十二五规划发布标志着国有园区转型升级时代的到来。
  这一阶段,随着招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱,高新区发展遇到了瓶颈,发展速度有所减缓,因此加快“二次创业”、实现转型升级已成为重要战略选择。其中一代园区的代表——东湖高新的“二次创业”成功扭转了其下行局面。
  伴随着全球化的深入推动,以及城市空间不断生长,高新区亟待转型的同时,开发区的问题也逐渐显现:功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配。孤岛经济己经越来越制约开发区的发展,以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
  针对我国开发区的问题,“产城融合”概念在此时提出:2013年中囯共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问兹的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”明确提出要“推进以人为核心的城镇化”,推动“产业和城镇融合发展”。2015年,发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》,为我国产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。
  从以上可以看出,不论是开发区还是高新区,这一时期的园区都共同面临一个问题:早年的资本积累已经基本完成,园区内囤积了大量存量资产,在这种情况下,该如何盘活存量资产、让其发挥更大效应呢?无论是“二次创业”,还是“产城融合”,都是在探索解决这一问题。
  背景环境:
  经济:随着生产资料成本的不断提升,我国“世界工厂”的地位开始动摇,迫使产业链两端向产出更高附加值的环节移动。
  特征:经过十年磨砺,很多市场化产业地产商步入成熟阶段,并开始了异地的扩张和登录资本市场,产业地产作为一个独立行业开始被清晰认知与重视。
  驱动:在创新驱动、转型升级的时代背景下,传统体制优势逐步丧失,园区建设的重点从基础设施的硬环境转向发展功能配套、生活配套、产业新城等软环境。同时,在园区运营方面,更多地采取政企合一或公司主导的模式,并通过PPP模式整合社会资源,发挥多方优势。
  本阶段代表案例1—张江高科:从园区开发商走向科技投行
  2016年,张江高科的营业利润主要由三大块构成,分别是投资收益、房地产销售利润、房地产租赁利润,贡献的值分别是7.97亿元、4.81亿元、1.89亿元;投资收益贡献额占到了绝大部分,是张江高科营业利润来源的主要部分。从2015年开始,葛培健上任张江高科总经理一职之后,投资收益便成为了张江高科营业利润的最主要来源。在该阶段,张江高科的营业利润实现了快速增长,年均复合增速25.3%;其中,投资收益年均复合增速28.2%,是营收利润增速的主要贡献者。